Garanties d'usage

projet de mémo non définitif en cours de rédaction collective et de révision

Le Contrat de Garantie D’Usage

La municipalité de Grimaud est en voie de finaliser un contrat-type de garantie d’usage qui sera bientôt proposé aux propriétaires pour l’amarrage de leur bateau. Les termes d'un tel contrat avaient été annoncés dans le Règlement d'Exploitation du Port, publié début 2024.

Qu’est-ce qu’un contrat de garantie d’usage (CGU)?

Définition légale

La loi stipule qu’»Il peut être accordé des garanties d'usage de postes d'amarrage ou de mouillage pour une durée maximale de trente-cinq ans, en contrepartie d'une participation au financement d'ouvrages, de bâtiments ou équipements ayant un rapport avec l'exploitation du port ou de nature à contribuer au développement de celui-ci .. » 

Ce qu’il faut savoir :
1) Ce langage a souvent été adapté de façon très libérale et parfois surprenante dans les nombreux ports et marinas qui ont mis des CGU en place.  Il semble donc que des adaptations soient possibles en fonctions des spécificités du lieu. 

2) Les propriétaires de quais privés à Port Grimaud 1 et 2 bénéficient d'un droit d'amarrage depuis l'origine, tel que confirmé dans leur contrat notarié.  Par conséquent, un CGU, tel que prévu dans le Règlement d'Exploitation du Port, ne peut s'appliquer puisqu'il ne prend pas en compte le droit réel présent dans les titres de propriété.

En langage simple : UN CGU est un contrat d’amarrage conclu pour un « prix » destiné à financer des travaux portuaires.  Le CGU s’ajoute au contrat annuel d’occupation du plan d’eau, pour lequel une redevance doit être versée annuellement (qui correspond au contrat annuel que la Régie impose aux ex-amodiataires depuis 2022)

Que se passe-t-il si je ne signe pas le CGU ?

On peut se demander pourquoi les propriétaires ont besoin d’adhérer à deux contrats.  Pourquoi pas juste un contrat annuel d’occupation du plan d’eau ? Parce que la Mairie a décrété des travaux portuaires et qu’une des façons de financer ces travaux est d’imposer un CGU.  Les redevances perçues sur un simple contrat annuel d'occupation du plan d'eau ne peuvent servir à financer des investissements. 

Un propriétaire ne signant pas un CGU se verra imposer l’obligation de soit 1) signer un contrat annuel d’occupation du plan d’eau à un tarif = 60% du tarif du port public  (environ 5 880€ pour un amarrage standard 13mx4,60m, au lieu de 1 196€ pour celui qui signe un CGU), soit 2) ne rien signer du tout et de se voir appliquer le tarif journalier pour son occupation du plan d’eau (21 520€ !). Dans ces 2 cas, pas de « prix » à payer pour un CGU mais un tarif annuel substantiellement plus élevé.

Points acquis sur le CGU
1. Principe « une maison, un bateau » :  La Mairie a toujours affirmé son intention d’appliquer ce principe, lequel est inscrit dans le Règlement d’Exploitation du Port. Bien que la loi ne prévoit pas l’affectation privative d’un poste d’amarrage déterminé mais seulement dans le port. Un CGU sera donc un contrat conclu avec la Régie autorisant le titulaire du contrat à amarrer un bateau devant sa maison ou, dans le cas d’un appartement, à un emplacement défini dans le contrat. 

2. Durée: Il est également acquis que le CGU sera conclu pour une période de 35 ans

Dispositions non-acquises et néanmoins souhaitables

La Mairie n’ayant pas publié les termes d’un contrat-type autre que dans le Règlement d’Exploitation du Port, beaucoup de questions se posent sur les dispositions qui seront proposées.  Voici ce qui serait souhaitable :

1.       Dimensions : Indiquer les dimensions du plan d’eau d’occupation autorisée devant la maison et les dimensions maximum du bateau autorisé
2.       Le titulaire du contrat :  le propriétaire de la maison et non le propriétaire du bateau, permettant au propriétaire de librement disposer de la place dans les limites du Règlement de Police du Port
3.       Exploitation commerciale : Interdiction d’exploitation commerciale de l’emplacement par le gestionnaire, sauf accord express du titulaire. De la même façon, il sera sans doute imposé une interdiction d’exploitation commerciale de l’emplacement par le titulaire
4.       Amarrage inoccupé : Le gestionnaire ne peut pas percevoir de redevance de “manque à gagner” quand le titulaire choisit de laisser son amarrage inoccupé.
5.       Transfert du droit d’amarrage :

a. Reprise du contrat : En cas de vente de la maison ou de succession/donation, le contrat doit pouvoir bénéficier au nouveau propriétaire. Le contrat devrait stipuler que le nouveau contractant reprend le contrat dans les mêmes termes sans revalorisation du prix du contrat et pour la durée restant à courir. 
b. Autorisation préalable : En droit, le CGU n’est pas transférable.  Un nouveau contrat doit être donc conclu selon a. ci-dessus.  Généralement, le passage de l’ancien CGU au nouveau CGU doit être approuvé par la Régie (ou la municipalité).  Le contrat devrait stipulé que l’autorisation préalable doit se pratiquer selon le principe de « silence vaut approbation » (et non le contraire).

6.   Prix du contrat

a.  Un prix fixe et non révisable – Aux dernières nouvelles, le prix est fixé à 500E/m2

b.  Un prix fonction de la taille de l’amarrage

c. Une explication du mode de calcul du prix en fonction du cout des travaux envisagés, de la taille de l’amarrage et des différentes sources de financement utilisées pour le financement des travaux (en annexe)
d. Échelonnement du règlement du prix selon les besoins de financement

7.   Panorama complet du programme de travaux à financer

a.  Préciser que les fonds issus du CGU sont destinés exclusivement au financement d’un programme de travaux

b. Une annexe au contrat détaillant ce programme :

      i. Description détaillée des travaux prévus

   ii. Liste des autorisations obtenues ou qui seront nécessaires

   iii. Couts estimés du programme de travaux, par projet (digue nord, jetés et digue sud, capitainerie, panne de l’église, autres)

   iv. Plan de financement (CGU, fonds propres, emprunts, subventions, autres)

   v. Durée estimée des travaux.

   vi. Échéancier des paiements

c.   Des modifications matérielles dans la nature des travaux financés par les CGU doivent donner lieu à une révision de l’annexe.

8.       Liaison avec le contrat d’occupation d’un poste d’amarrage :

a. Aujourd’hui, la Régie exige la signature d’un contrat annuel d’occupation du plan d’eau au tarif de 20E/m2. 

 b. Il serait souhaitable d’intégrer ce contrat dans le CGU pour que ce ne soit pas un contrat annuel mais un contrat à 35 ans. Un contrat annuel ne lie la Régie que pour 1 an !  Il faudra de toutes les façons une liaison pour expliquer pourquoi ceux qui signent un CGU auront droit à un tarif préférentiel par rapport à ceux qui ne signent  pas de CGU.

9.  Calcul de la redevance annuelle : prévoir des règles d’évolution dans le temps du 20E/m2.  Il est probable que la Mairie envisage une indexation calée sur le prix du port public. Mais, souhaitable--

 i. Pas d’augmentation en cas d’excédent budgétaire

     ii. Le contrat doit préciser les mécanismes/critères par lesquels les ajustements annuels sont déterminés
          iii. Droit à l’information du calcul sur lequel se base l’augmentation

        iv. Annonce de l’augmentation par courrier électronique adressé à chaque titulaire 2 mois avant sa mise en œuvre

        v. Publicité sur le site du gestionnaire de la délibération du Conseil Municipal

   vi. Accès des propriétaires aux états financiers et budgétaires de la Régie

10. Destination de la redevance : la redevance ne peut financer que les frais d’entretien et de mise en sécurité du port (y compris le dragage des canaux). Donc pas possible d’utiliser la redevance comme outil de financement des investissements

11. Responsabilités respectives des propriétaires/ASLs d’une part, et du gestionnaire, d’autre part :

a. Privés: responsables des quai, palplanches, organes d’amarrage, ponton, pendille

b. Gestionnaire : responsable de la chaine mère, chaine fille et anodes(?)

12.  Résiliation

a.   Rappel que le contrat est conclu à titre précaire (c’est la loi) mais ne peut être révoqué que pour des motifs d’intérêt général.
b.  Le besoin de financer des surcouts liés au programme de travaux décrits dans l’annexe ainsi que de nouveaux travaux ne peut pas constituer un motif d’intérêt général suffisant pour justifier la résiliation.

c. Toute résiliation prématurée, autre que pour faute du titulaire, donne lieu à une indemnisation calculée pro rata temporis sans calcul d’amortissement, payable dans un délai de 2 mois et portant intérêt de retard.

13.  Contrat ouvert – droit d’adhésion et de renonciation par le titulaire

a.       Droit d’adhérer à tout moment avec prix dégressif

b.       Droit de résiliation même en l’absence de changement de propriétaire du bien

auquel le contrat est attaché, avec droit à une indemnisation calculée pro rata temporis sans calcul d’amortissement (l’idée est que ceux qui signent un CGU peuvent s’extraire de leur contrat. Ce qui pourrait être avantageux si ceux qui ne signent pas le CGU contestent avec succès le tarif plus élevé qui leur est appliqué.

14. Concession de l’exploitation du plan d’eau à un tiers : La Mairie pourrait concéder l’exploitation du plan d’eau à un tiers.  Pour se protéger, le contrat doit stipuler que l’acquéreur doit reprendre les contrats CGU avec les mêmes termes et sans modification pour la période restant à courir.

Site Officiel du cercle de réflexion Port Grimaud - Perspectives 2025 (debatpublicportgrimaud@gmail.com)